FP試験対策

【FP3級】不動産の税金についてわかりやすくまとめてみた

また、特例措置について、

特例措置まとめ

取得税   →50〜240㎡未満の新築住宅を建てたとき、1,200万円が免除
固定資産税 新築の場合は120㎡までは税額が1/2
       住宅で200㎡以下は課税標準が1/6、越えたら1/3になる
所得(譲渡)税全て居住用財産に限る特例です↓

  1. 家族以外に家をあげたら3,000万円引き(条件FREE)
  2. 空き家だったら3,000万円引き
  3. 10年越えの家をあげたら14%になる(上と併用可能)
  4. 買い替えたら繰延
  5. 買い替えて損益通算
  6. 買い替えずに損益通算

それぞれ詳しく見ていきましょう!


①不動産取得税

土地や家をGETしたときに、都道府県が課税する税金になります

課税標準固定資産税評価額×3%

になりますが、(住宅を建てるための)土地であれば、

課税標準=固定資産税評価額×1/2×3%

となります
(基本は4%だけど、2024年3/31までの特別措置)
そして特例措置を受けるとき、新築住宅の場合は、

不動産取得税=(固定資産評価額-1,200万)×3%

となります
新築住宅を建てるための土地をGETした場合は、

不動産取得税=(固定資産評価額×1/21,200万)×3%

となります

②固定資産税

1/1時点で、土地を持っているときに市町村が課税するものです

固定資産税=固定資産評価額×1.4%

となります
こちらも特例があり、

  • 住宅用の場合:200㎡までは1/6、越えたら1/3が割引き
  • 新築の場合 :3年間120㎡に対する税額が1/2になる

など軽減されています
また、市街化区域内にある土地や家の場合は、

都市計画税=固定資産評価額×0.3%

市町村に課税されます


③不動産の譲渡所得

売ったら売ったで税金がかかります



総収入から費用を引いた額が所得税や住民税として課税対象になります
そこから、

  • 長期譲渡:20(所得税15、住民税5%)
  • 短期譲渡:39%(所得税30、住民税9%)

という税金が課されます

売ったときの6つの特例

譲渡(売った)ときの税金の特例は6つあります

  1. 3,000万円特別控除
  2. 空き家にかかる特別控除
  3. 10年超所有軽減税率の特例
  4. 特定居住用財産の買換え特例
  5. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  6. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

これがほんとややこしいんですよね…

①3,000万円の特別控除

家を譲渡したときの特例として、総収入から3,000万円を控除できる制度があります
ですが、

  • 期間はいつでも
  • 年収もいつでも
  • 配偶者や直系血族はダメ
  • 3年に1回

という条件付きです
③とは併用可能です

②空き家にかかる特別控除

  • もともと亡くなった人が住んでいた1億円以下の家
  • それから空き家になっていた
  • 相続開始日から3年を経過する年の12/31までに譲渡

した場合に、3,000万円の控除が受けられます!

③10年越え所有軽減税率の特例

10年を超える長期譲渡所得の特例として、軽減されます(※長期譲渡は5年以上だから、めっちゃ持ってるってこと)

  • 6,000万以下:14%(所得税10、住民税4%)
  • 6,000万越え:20%(所得税15、住民税5%)

と言う風になります

おさらいですが、特例でも何でもない場合は、

  • 長期譲渡:20(所得税15、住民税5%)
  • 短期譲渡:39%(所得税30、住民税9%)

となるので、6,000万以下の部分についてはかなりお得です!

①と併用可能です

④特定居住用財産の買換え特例

家を売ったときの収入より、新しく買った家の費用が多ければ今は課税されない制度になります

  • 家の売却価格が1億円以下
  • 新しい家の床面積が50㎡以上で土地の面積が500㎡以下
  • 10年以上住んでる

である必要があります

ただ、今は課税されないだけであって、将来の譲渡所得に課税されます

なのであんまり使うことはないそうです

①と②とは併用できませんし、だいたいは①で3,000万円の控除を受けるはず

⑤居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

また長い名前で…

  • 5年以上の住んでる家を売る
  • 10年以上のローンを組んで新しい家を買う
  • さらに買う家が50㎡以上

という条件を満たした場合、他の所得と損益通算が可能になります

損失額の全額を3年にわたって控除することができます

他の所得とっていうのがポイントで、不動産とか事業所得とかではできないことですよね

⑤と⑥の共通条件で、

 

  • 家族でないこと
  • 3,000万以下の所得であること

があげられます

⑥特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

さっきの5番との違いが重要です!

  • 5年以上住んでる家がある
  • その家のローンが10年以上残っている

この場合に損益通算が可能になります

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